Em 16 de maio de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento decisivo em matéria de distrato de compra e venda de imóveis: ficou estabelecido que, em casos de desistência imotivada pelo comprador, o vendedor só pode reter até 25 % dos valores pagos, sob pena de cláusulas abusivas e desequilíbrio contratual.
A controvérsia surgiu porque diversos contratos continham cláusulas que possibilitavam a retenção de até 50 % ou 70 % do valor pago pelo comprador. Segundo o Ministério Público de São Paulo, isso violava o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a legislação sobre distratos. Ao analisar recurso especial, a 3ª Turma do STJ, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, considerou que 25 % é um percentual razoável, que serve tanto para indenizar despesas do vendedor quanto para desestimular desistências sem justificativa.
Importante destacar que esse percentual inclui despesas como comissão de corretagem e custos administrativos — sendo aplicável regularmente a contratos firmados antes da vigência da chamada “Lei do Distrato” (Lei 13.786/2018). Já os negócios firmados após essa lei devem seguir suas regras específicas, ainda que o entendimento do STJ sirva como importante referência.
Por que isso faz diferença?
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Proteção ao consumidor: inibe práticas abusivas de retenção excessiva, fortalecendo os direitos do comprador que desiste por culpa própria.
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Segurança jurídica para o mercado imobiliário: define padrão claro para distratos, reduzindo litígios e informalidade contratual.
Análise crítica
Do ponto de vista jurídico, trata-se de uma decisão equilibrada, que conjuga o princípio da boa-fé objetiva com a função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil). Ao permitir retenção para cobrir os custos do vendedor, o STJ reconhece a necessidade de compensação legítima. Por outro lado, ao limitar esse percentual, previne enriquecimento indevido e abusos.
Ainda assim, há desafios práticos. Vendedores e imobiliárias precisam revisar cláusulas contratuais e ajustar suas políticas comerciais. Já os compradores devem ficar atentos ao percentual aplicado em seus distratos, especialmente em contratos antigos. Além disso, o cálculo da retenção deve refletir critérios objetivos — afinal, a retenção não pode ser meramente arbitrária.
Para os operadores do direito, essa jurisprudência exige reaproximação dos contratos ao que está previsto no CDC e no Código Civil. Advogados e construtoras deverão ajustar seus modelos contratuais, incorporando critérios claros de cálculo e eventuais variáveis, como valor da comissão, custos administrativos e gastos operacionais específicos de cada caso.
